Wie Sie eine Immobilie erfolgreich verkaufen – Immobilien Guide

Der Verkauf einer Immobilie erfordert eine gute Vorbereitung. Der ehemalige Immobilienmakler Steve Lucas gibt Tipps, wie Sie den Prozess so stressfrei wie möglich gestalten können
Der Januar ist normalerweise keine geschäftige Zeit für den Immobilienmarkt, aber wenn Sie daran denken, Ihr Haus im Frühjahr zum Verkauf anzubieten, lohnt es sich, damit zu beginnen, alles in Ordnung zu bringen. Die überwiegende Mehrheit der Verkäufer vertraut den Verkauf ihrer Immobilie immer noch einem traditionellen Immobilienmakler an, und wenn Sie sich für den falschen entscheiden, könnten Sie wochenlang an ihm hängen bleiben. Hier sind einige Tipps, wie Sie den Prozess so stressfrei wie möglich gestalten können – basierend auf meiner langjährigen Arbeit als Immobilienmakler.

Beginnen Sie mit dem Verkauf, bevor Sie mit dem Kauf beginnen

Würden Sie ein Angebot von einem Käufer annehmen, dessen eigene Immobilie noch nicht auf dem Markt ist? Machen Sie sich auf jeden Fall ein Bild davon, was Sie gerne kaufen würden, und stellen Sie sicher, dass Ihre Umzugspläne realisierbar sind, aber bevor Sie anfangen, Angebote zu machen, müssen Sie wirklich vertragsgemäß verkauft werden. Immobilienmakler empfehlen ihren Kunden selten, ein Angebot von einem Käufer mit einer unvollständigen Kette anzunehmen.

Eine seltene Ausnahme ist, wenn ein Hausbesitzer mit einer gut verkäuflichen Immobilie – vielleicht eine im Einzugsgebiet einer beliebten Schule – verkauft, um in der gleichen Gegend zu kaufen. In diesem Fall kann es sich der Verkäufer leisten, abzuwarten und wird wahrscheinlich einen Immobilienmakler finden, der sehr daran interessiert ist, gute Bedingungen anzubieten, um seine Immobilie in seine Bücher zu bekommen.

Auswahl aus den aktivsten lokalen Maklern

Eine Kundin gab zu, dass sie unser Maklerbüro einfach deshalb ausgewählt hatte, weil ihr die Farbgestaltung unserer Tafeln gefiel, aber Sie werden wahrscheinlich etwas wissenschaftlicher vorgehen wollen. Der beste Indikator für einen erfolgreichen Immobilienmakler ist, wie viele seiner Tafeln in der Nähe seines Büros aufgehängt sind. Lassen Sie sich aber nicht zu sehr beeindrucken, wenn auf den meisten Tafeln „Zu verkaufen“ steht – das könnte das Ergebnis von überhöhten Preisen für die Häuser der Leute oder einer Sonderaktion sein, bei der die Provision gesenkt oder ganz gestrichen wird. Letzteres kann funktionieren und Ihnen Geld sparen, aber lesen Sie bitte das Kleingedruckte.

Nach Ablauf der Aktion kann die Gebühr wieder doppelt so hoch sein wie bei anderen Maklern. Eine „Verkauft“-Tafel bedeutet, dass der Job erledigt ist. Wenn ein Makler kürzlich eine Immobilie in Ihrer Nachbarschaft verkauft hat, kann es sein, dass er mehr als einen interessierten Käufer hatte. Wenn dies der Fall ist, haben sie wahrscheinlich eine Liste von Leuten, die bei dieser Immobilie den Kürzeren gezogen haben und bereit sind, Ihre Immobilie zu kaufen – was Ihnen wochenlange Besichtigungen erspart.

Entscheiden Sie, wie viele Makler Sie einsetzen wollen

Bei einem Alleinvermittlungsauftrag wird ein Makler für einen vereinbarten Zeitraum, in der Regel acht bis 12 Wochen, exklusiv mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt. Während dieses Zeitraums sollte der Verkäufer nicht zu einem anderen Makler wechseln oder einen anderen Makler beauftragen – wenn er dies doch tut, kann er am Ende mehr als eine Provision zahlen. Selbst wenn ein Verkäufer, der einen 10-wöchigen Alleinvermittlungsauftrag unterschrieben hat, den Vertrag nach der Hälfte der Zeit kündigt, kann er immer noch haftbar gemacht werden, wenn ein anderer Makler die Immobilie während der verbleibenden fünf Wochen der ursprünglichen Alleinvermittlung verkauft.

Bei einem Vertrag mit mehreren Maklern gibt es keine Einschränkungen, wie viele Makler ein Verkäufer beauftragen kann, und auch keine feste Laufzeit. Die Makler vermarkten die Immobilie gleichzeitig und der Verkäufer bezahlt nur denjenigen, der einen Käufer vorstellt, der den Kaufvertrag abschließt.

Beide Arten von Verträgen haben ihre Plus- und Minuspunkte. Der Provisionssatz für die Einzelvermittlung ist günstiger als bei der Mehrfachvermittlung, aber wenn Sie den falschen Makler beauftragen, sind Sie für die Dauer des Vertrages an diesen gebunden.

Bei einer Multi-Agentur sind Sie nicht an einen Makler gebunden und können die von Ihnen ausgewählten Makler gegeneinander ausspielen. Das hält sie zwar auf Trab, kann sie aber auch davon abhalten, ehrlich zu Ihnen zu sein. Nehmen wir an, Ihr einziger Makler stellt Ihnen einen Käufer vor, der den vollen Verkaufspreis bietet. Leider hat dieser Käufer eine unvollständige Kette unter sich. Ihr Makler rät Ihnen davon ab, das Angebot anzunehmen, bis die Kette vollständig ist, was ein vernünftiger Ratschlag ist. Nun dasselbe Szenario, nur dass dieses Mal drei Makler um die Provision wetteifern. Die Informationen, die dem Verkäufer zur Verfügung gestellt werden, können unterschiedlich sein. Der Käufer kann so dargestellt werden, als sei er in einer stärkeren Position, als er tatsächlich ist, so dass das Angebot angenommen wird und die anderen Makler sich zurückziehen, was dem weniger wahrheitsgemäßen Makler Zeit verschafft.

Die Beauftragung von zu vielen Maklern kann Käufern auch einen falschen Eindruck vermitteln. Ich habe einmal erlebt, wie ein unerfahrener Bauunternehmer ein Haus, das er renoviert hatte, an acht verschiedene Makler zur Vermarktung gab. Alle Makler inserierten die Immobilie auf einer Webseite, was bedeutete, dass die Immobilie achtmal hintereinander auf der Suchergebnisseite auftauchte. Hielten die potenziellen Käufer den Verkäufer für eifrig oder verzweifelt? Ein Strom von niedrigen Angeboten ergab, dass Letzteres der Fall war. Besuchen Sie einfach Kozlowski Weinheim für mehr Infos.

Wenn Sie sich für einen Makler entscheiden, sollten Sie sich nicht an einen langen Vertrag binden – sechs bis acht Wochen sind eine gute Zeitspanne. Wenn Sie mit dem Agenten zufrieden sind, können Sie einen auslaufenden Vertrag jederzeit verlängern.

Wenn Sie die Zusammenarbeit mit mehreren Maklern bevorzugen, sollten Sie sich an maximal drei Makler halten. Und wenn möglich, beauftragen Sie diejenigen, die in verschiedenen Teilen Ihrer Postleitzahl ansässig sind – auf diese Weise haben Sie ein größeres Gebiet abgedeckt.

Verhandeln Sie über Preisvorstellungen und Gebühren

Wenn Immobilien knapp sind, kann der Wettbewerb zwischen Immobilienmaklern hart sein. Es hat sich als zuverlässige Taktik für Makler erwiesen, potenziellen Verkäufern eine überhöhte Schätzung ihres Hauses zu geben, um Aufträge gegenüber ihren Konkurrenten zu gewinnen. Als Verkäufer kann dies in einem steigenden Markt für Sie von Vorteil sein; zu Beginn des Vertrags kann die Immobilie überteuert sein, aber am Ende der Laufzeit, wenn sich der Markt erholt hat, wird der Preis realistisch und die Immobilie wird verkauft. Wenn sich der Markt abkühlt, könnten Sie festsitzen, unverkauft und mit einem Makler, der jetzt eine Preissenkung empfiehlt.

Verschaffen Sie sich eine Vorstellung davon, was Ihre Immobilie wert ist, bevor Sie den Makler einschalten. Schauen Sie in den Immobilienseiten Ihrer Lokalzeitung und auch im Internet nach. Beachten Sie jedoch, dass Websites, die Verkaufspreise auflisten, nicht angeben, ob eine Immobilie in gutem Zustand oder renovierungsbedürftig war.

Bitten Sie mindestens drei Immobilienmakler, Ihre Immobilie zu begutachten. Wenn einer einen viel höheren Preis vorschlägt als die anderen, fragen Sie ihn, warum – hat er einen speziellen Käufer, der den höheren Preis zahlen würde? Wenn die angegebenen Provisionssätze voneinander abweichen, scheuen Sie sich nicht zu verhandeln – Immobilienmakler sind oft bereit, den ursprünglich geforderten Satz zu senken. Schließlich sollten Sie nicht preisgeben, wie viel Sie für Ihr Haus wollen oder was andere Makler angeboten haben, bis der Makler, der vor Ihnen steht, seine Schätzung und Präsentation abgeschlossen hat.

Seien Sie auf Besichtigungen vorbereitet

Egal, ob Sie das Haus abends zeigen oder der Makler dies tagsüber tut, während Sie auf der Arbeit sind, Sie müssen sicherstellen, dass die Immobilie für die Besichtigung verfügbar und vorzeigbar ist. Ich erinnere mich an einen Mann, der uns beauftragte, sein Haus zu verkaufen und dann extrem schwierig mit Besichtigungen wurde – er erlaubte uns nur zwei einstündige Termine pro Woche. Dann fuhr er in den Urlaub, ohne uns Bescheid zu sagen, und beschwerte sich nach seiner Rückkehr über unsere mangelnden Ergebnisse und nahm seine Immobilie aus unseren Büchern.

Wenn ein hektischer Zeitplan es Ihnen erschwert, Ihre Immobilie zu zeigen, geben Sie Ihrem Immobilienmakler einen Satz Schlüssel, damit er sie zeigen kann, wenn Sie nicht da sind. Bitten Sie ihn, vor der Besichtigung der Immobilie anzurufen. Auf diese Weise können Sie die Anzahl der Besichtigungen überwachen und Ihr Makler wird nicht mit potenziellen Käufern auftauchen, während Sie unter der Dusche stehen, oder Schlimmeres. Wenn Sie Ihrem Makler einen Satz Schlüssel zur Verfügung stellen, sollten diese sicher aufbewahrt und nur an autorisierte Personen, wie z.B. Gutachter, weitergegeben werden. Und noch einmal: Ein Anruf im Voraus ist höflich.

Auch wenn der Verkäufer für Besichtigungen zur Verfügung steht, sollte der Makler die Käufer nach Möglichkeit begleiten. Auf diese Weise können auch andere Mitglieder des Verkaufsteams die Immobilie sehen, nicht nur der Verhandlungsführer, der sie begutachtet hat. Es ist einfacher, eine Immobilie zu verkaufen, wenn man sie gesehen hat.

Das Angebot verhandeln

Wenn Ihr Immobilienmakler Ihnen ein Angebot eines Käufers vorlegt, muss er mindestens über bestimmte Informationen verfügen. Er sollte Ihnen eine Aufstellung darüber geben, wie der Käufer
den Kauf zu finanzieren gedenkt. Wenn es sich um eine Hypothek handelt, wie viel muss aufgebracht werden, und ist sie vorhanden oder unterliegt sie den Referenzen des Arbeitgebers/Buchhalters? Wenn der Käufer eine Kette hat, sollte Ihr Immobilienmakler die Details dieser Kette überprüfen, bevor er Sie über das Angebot informiert. Dies beinhaltet einen Anruf bei den relevanten Immobilienmaklern in der Kette darunter.

Ihr Immobilienmakler sollte einem potenziellen Käufer niemals mitteilen, wie viel Sie für Ihr Haus akzeptieren würden, es sei denn, Sie haben ihn ausdrücklich dazu beauftragt. Wenn Ihre Preisvorstellung bei 300k liegt, kostet es Sie Geld, wenn der Makler anbietet, dass 295k das Geschäft abschließen werden, wenn der Käufer die ganze Zeit 298k zu zahlen beabsichtigte.
Wenn es für Ihre Immobilie konkurrierende Angebote gibt, ist es gute Praxis, dass der Makler das Angebot eines Käufers nicht an einen anderen weitergibt. Dadurch könnte ein Auktionsszenario entstehen, das dazu führt, dass die Käufer den Preis überziehen und möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt nachverhandeln. Die Käufer sollten um ihr bestes und letztes Angebot gebeten und alle oben genannten Informationen bestätigt werden.

Verkauf vereinbart

Die Finanzen und die Kette des Käufers sind geprüft und Sie haben sein Angebot angenommen. Ziehen Sie Ihre Immobilie von weiteren Besichtigungen zurück? Wenn nicht, nehmen Sie ein höheres Angebot an, falls eines vorliegt. In England und Wales ist nichts verbindlich, bis die Verträge ausgetauscht wurden, und so muss ein Element des Vertrauens von allen Beteiligten vorhanden sein. Jeder Fall ist individuell, aber als ehemaliger Immobilienmakler, Hauskäufer und Verkäufer bin ich der Meinung, dass die Immobilie vom Markt genommen werden sollte, sobald die Besichtigung durch den Käufer gebucht wurde. Die Kosten für eine Besichtigung zeigen die Verpflichtung des Käufers, mit dem Kauf fortzufahren.

Vieles von dem, was während der Übertragungsphase eines Immobilienverkaufs passiert, liegt außerhalb des Zuständigkeitsbereichs eines Immobilienmaklers; seine Rolle endet hier jedoch nicht. Ein guter Makler sollte den Verkauf in regelmäßigen Abständen vorantreiben und mit Ihnen, Ihrem Käufer, den Anwälten und anderen Maklern in der Kette kommunizieren.

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